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孟晓苏:要给海南房地产发展空间,房地产税应见房就征见税就退”

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网易研究局06-15 18:09

作者|孟晓苏(中房集团公司前董事长,汇力基金董事长)

 

最近中共中央、国务院发布《海南自由贸易港建设总体方案》,海南作为我国最大的经济特区,得到了全面试验最高水平开放政策的“自由贸易港”的政策支持。正是需要积极探索与推进中国特色自由贸易港建设,建立自由贸易港的制度体系。此时又有舆论把关注点引向海南房地产,唯恐海南放松房地产调控政策。网易研究局最近专访了“中国房地产教父”孟晓苏,请他对海南房地产市场发展及社会所关注的征收房产税,海南房地产如何健康发展等问题等热点问题,谈谈自己的看法。以下是网易研究局整理的孟晓苏访谈。

 

不应该长期限制海南房地产的发展

 

海南省的发展本来就对房地产依赖度高,这是以旅游业与现代服务业为主的特殊产业结构造成的。海南自由贸易港要继续发展现代服务业、高科技产业,离不开发展旅游地产、养老地产、科技地产、医疗地产、物流地产、工业地产等。人们说这些“都不是房地产”,其实都是“穿上马甲”的房地产。对房地产业发展的主要顾忌,是担心房价过快上涨,担心普通百姓买不上房;而长期压抑房地产市场,又会使消费市场和政府财政收入受到影响。我认为解决这个问题的根本办法,就是要按照中央要求完善两个体系,即“完善住房市场体系与住房保障体系”。二者是相辅相成的关系,要区分清楚这两个体系,不能混为一谈,还要明确政府与市场的不同主体职责。这在全国都适用,当然也适用于海南。海南楼市是比较典型的“二元结构”,外来购房者与本地普通居民购买的一般不是同类房屋。在这种情况下,市场化的海景房房价上涨,对本地居民没有坏处反而有好处。政府土地收入与相关税收由此增加,就可以拿出更多资金投入保障性住房建设,更好满足本地居民的拆迁安置等保障性住房需求。

 

对于“炒房”行为当然要遏制,但“买房”与“炒房”是很容易区别的,不能把洗澡水与孩子一起泼掉。如果对外地人来海南买房过度限制,一些高收入人群就会转往其它地方包括到海外去买房,本来是不需要把送上门来的购房款拒之门外的。所以房地产调控不能“因噎废食”,而要“因城施策”。

在建设海南自由贸易港这样的利好背景下,海南房价今后继续上涨也是肯定的。我认为社会舆论不应在这时一味对海南进行指责与警告。房地产是海南发展现代服务业的重要物质载体与支撑。既然要建设海南自由贸易港,就不应该长期限制海南房地产的发展。在新冠肺炎影响下,全国各地经济都出现较大下滑,海南经济发展也是困难重重。现在有了建设自由贸易港的利好政策,海南即将重整旗鼓再出发。如果此时媒体还是去“警告”海南房地产、“紧盯”海南房地产,将会人为平添海南走入经济正常发展轨道的难度。

 

不少地方现在启用财政补贴手段去鼓励居民消费,可是对于居民最想购买的房子和汽车,却继续实施着“限购”政策。对于汽车的限购尚可用道路拥堵来解释,而限购住房政策的法理依据却越来越薄弱。如果判断居民已经没有购房需求,政府部门何必要延续“限购”政策呢?不需要用行政手段限制居民购买他们本来就不愿意购买的东西;如果判断是居民仍有购买住房的旺盛需求,那不正是我们所盼望的居民消费吗?为什么不允许把这种消费潜力释放出来呢?中国古典文学中有“叶公好龙”的故事,此公总盼望着龙来、真的龙来了却把他给吓跑了,我们会不会是在重复着这个古代笑话呢?一方面想尽办法用财政补贴去刺激居民花钱买东西,另一方面却继续压制市场不让居民购房,这种政策混搭让人匪夷所思,似是缺乏思维衔接的表现。比如要用财政补贴刺激居民去购买空调电器,居民会想,不让我买房,我多买个空调挂在什么地方呢?难道要我挂在树上吗?

 

海南省幅员辽阔,土地面积与台湾省差不多,人口只有台湾省的几分之一,有充分的土地空间和房地产市场空间。许多专业人才正是通过买房、租房与旅游居住,主动进入到海南,而且居住时间越来越延长。这些人才中有不少专家教授、企业家、党政干部,甚至还有退休的国家领导人。完全可以利用好这些候鸟型专家,为海南经济与社会发展服务。

 

今年政府工作报告就房地产业谈到三句话:第一是“房住不炒”,第二是“因城施策”,第三是“促进房地产市场平稳健康发展”。房地产给地方政府带来的风险主要不是市场风险,而是上级政策多变的风险,海南在这方面吃过大亏。每次从鼓励房地产发展转向收紧政策加强调控的时候,大陆很多先行城市的房价已然上涨完毕,海南却因为经济启动晚,往往走在大陆省市的后面,结果每次都因赶上调控风口而被“逮个正着”。中国民间有话调侃道:“不逮偷驴的,专逮拔橛的”,是讽刺驴主人反应迟钝与缺乏判断力。近年来房地产调控多次“约谈”海南,是不是在再次演绎着民间的这个讽刺故事?

当前政策导向应该着力于推进“因城施策”。全社会应淡化对海南房地产业的批评指责,将重点放在关注海南自由贸易港的政策建设与创新发展上。“海南发展不能以转口贸易和加工制造业为重点,而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导”,“重点发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业”,“形成以服务型经济为主的产业结构” 。我认为服务型经济的产业结构恰恰离不开前述各种类型的房地产。所以对于房地产业在海南发展中的重要地位,应予以足够的重视,给予其应有的发展空间。

 

房地产税应“见房就征,见证就退”

 

我是房产税的积极呼吁者,多次提出“从小产权房起征房产税”、“用房产税取代土地财政”,把最容易的起征点和征收房产税的重要意义都讲清楚了。现在人们都在关注“稳步推动房地产税立法”的说法,猜测着房产税是否会出台。我从来不去揣测领导意图与政策出台时机,而是积极提出我认为应如何制定政策的建议。其实按照我的制度设计,房产税在我国本来很容易起步,也不会遇到人们预想那么大的阻力。

我建议中国应采取多数国家通用的办法,实行“尽房皆税”的房产税征税方法。这种“有一套房、征一套税”的课税方式,能够把事情最大程度地简化,也能使居民人人成为纳税人”。此外为适应我国国情,我支持有的专家提出的“凭每位成年人身份证退税一套房”的退税设计。我的意见是,在普遍纳税后,可以凭居民身份证退税,不必区分其是否婚姻状态,每个人退税一套房,是夫妇的就退税两套,是单身的就退税一套,家里养着老人的还可以多退一套,鼓励人们善待婚姻、赡养老人。那些住“房改房”、拆迁安置房和其它政策性产权房的居民,自然就都能退税了。当然有多套房的不能都退税。按照“尽房皆税”的办法征税,不需要增加额外的人力,仅凭一个税管员就可以管理一个小区,这是国外的成熟做法,事实证明是简便易行的办法。无论百姓有几套房产,都先进行征税,然后再去处理退税。现如今科技这么发达,只要全国系统联网,退税的数据就可以进入网络,明年要再退同一套房产的税就更容易了。相信对这样简单的操作,大多数居民会没有意见。而且从“小产权房”起征,也就把小产权房没有交的土地出让金的事情给补足了。

 

对于共有产权房如何缴税,我建议其房产税应按照共有的比例来缴税。共有产权房的比例可以很复杂,同一套房子由多个人或多个机构持有产权,这套房要征税当然就应该按照产权比例征税。同时也要制定相应的退税办法。关于有人担心居民在退税前没钱交房产税的问题,我认为可以借助金融业和保险业的力量,推出贷款方案或保险方案。有房子做抵押还有政府退税方案,这个过桥资金不难解决。这样不仅可以帮助居民缴税,促进房产税落地,金融机构也可以增加业务和收入,他们何乐而不为呢?

 

中国征收房产税的事讨论多年迟迟不能落实,我认为有如下两个原因:第一,设计房产税的人把方案设计得太复杂,难于实施。他们习惯于“摸着石头过河”,却不知道“桥”和“船”就在身边。房产税在世界上是一个很成熟的税种,我们完全可以学取其他国家和地区的成熟经验,避免闭目塞听,钻牛角尖。有人说要为征房产税“建设覆盖全体人民的住房产权信息系统”,这是把简单问题复杂化,不要忘记这可是在14亿人口的大国,建立那个“体系”要花费多少人力物力?管理运营那个“体系”要增加多少公职人员?第二,我猜一些管事的人对房产税心存顾忌,有意把事情弄得很复杂,人为拖延房产税的落实进度。早在2003年我们最早提出房产税的时候,由于当时房价很低,其实可以很容易地起步。这以后房屋持有税长期没有设立,不断增加的是房屋流转税。这就出现了只要“房住不炒”或不进入新的买卖,政府就无新税可征;只要房屋经人出售转手,各种税费便接踵而至的怪现象。征收房产税是解决这些问题的根本办法。当然征收房产税需要理性设计,不能用舍近求远的方法,拿出脱离国情、脱离实际的设计方案,平添房产税的征管难度。

 

征收房产税后,不应再收取续期地款

 

本次全国人大会议通过的《中华人民共和国民法典》,对房屋产权做出了“期限届满,自动续期”的规定。民法典的这个规定曾出现于2007年全国人大常委会通过的物权法,这次是重申。 现在人们关注的是续期土地要不要再交一次钱。我国法律没有规定过土地使用权最长年限,只是在国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》(1990年国务院第55号令)中,对国有土地使用权出让作出最长年限为70年、50年和40年的规定。 这种年限规定现在来看明显过时了。当年设立这项法规的时候,国家土地管理局还归属于国家建设部。关于住宅用地使用权年限的确定,参加讨论的司局长们也不知道定多少年更适合,只是感觉90年似乎太长、50年似乎太短,干脆就折中为70年。商业、文化、工业等用地年限应当更短,于是就分别定为40年和50年,没有其它法理依据。特意叫做“暂行规定”是为后人留下调整法规的足够空间。可是从1990到现在30年过去了,对于土地使用权年限的规定没有修改过,让“暂行规定”暂行至今。为什么就不能够根据后来的情况变化去改变它呢?全国人大在多项立法中,包括在《物权法》和《民法典》中,都没有提到过“70年、50年、40年”,而是把年限规定交给国务院颁布法规确定。这也就是说,只需要国务院修订“暂行规定”,我国规定国有土地使用权出让最长年限就可以延长。这本来不是一件大事,但却反映出后来在修改法规上的守成态度。

 

很多国家土地制度沿袭英国的法律规定,把国有土地出让使用权年限定为99年,还有规定为199年或999年的。 为什么都要差1年不到整数?是要体现其所有权。而且房地产如果发生产权转让,其土地使用权又可从头计算。形成很多国家和地区对国有土地使用权的年限规定。而私有土地则是永久属于私人所有者的。现在我国是用《物权法》和《民法典》中“期限届满,自动续期”的规定,来解决人们认为国有住宅用地使用权出让年限70年太短的问题。且现在规定的“自动续期”,还没提到续期要不要续费。这就为房产税开征后的法律规定留下空间。

 

从另一个角度看,如果国家可以年年征收房产税,当然就可以不再去设定续期缴费的事情了。同理,若能按年度征收房产税,当然就不必为再次缴费而规定较短的土地年限。我认为应根据年限从长的土地使用原则,延长国有土地使用权年限,可以学取多数国家的规定,将土地年限设为99年。政府不能总想着把土地使用权拿在自己手里,加强政府土地权利的另一面,是缩短了人民群众的土地权益和居住权利。征收房产税可以使政府获得源源不断的财政收入,也会更好规范政府行为,用合理税源改善市政设施与管理服务。这对纳税人也是很有好处的,是“谁纳税、谁受益”。

 

征收房地产税后,现行法律法规要相应调整

 

从过去不征收住宅房产税到征收住宅房产税,是一个很大的法律变化,将形成一个新的税收环境。我认为在征收房产税后,现行法律法规需要相应调整。至少需要有如下三个方面的调整:

 

首先,要解决土地使用权年限太短的问题,延长对国有土地使用权年限规定。国有土地使用权转让时的土地出让金仍然是要缴纳的,但那时将更贴近于土地开发成本,而不应出现过多摊入城市建设费用的情况,那些后续费用可以从征收房产税中解决。而且土地使用权自动续期时不需要再续费,每年都缴纳的房产税相当于每年在“续费”,这都会让人们不必再刻意限制土地使用年限,从而容易解决年限延长的问题。

第二,要取消“土地增值税”。土增税是一个最不合理的税种,政府已经把地卖给开发商了,又被开发商建成房屋卖给居民了,人家买走的东西增值了,怎么还会有追着再去征税的道理呢?在世界各国鲜见这种“土地增值税”,只有马来西亚有这个税种,就被我国学来用于打压房地产。 实际上在我国多年也没有认真征收过这道税款,但它一直悬在半空,已经明显妨碍到我国的不动产资产证券化,成为我国推行不动产资产证券化的拦路虎。在我国开征房产税税之后,土地增值税就没有再征收的必要了。

 

第三,要取消行政手段下的房屋“限购”与“限贷”,改用税收手段进行调节。这样做可以促进“房住不炒”政策的落实,居民多持有房屋的就多要交税。同时可以运用“退税制度”鼓励居民当租赁房的业主,促进住房租赁业的发展。

 

征收房地产税有助于房价趋稳

 

现在有人预测,征收房产税会使房价下跌“经济泡沫”破灭,也有人认为会推升房价上涨。我认为征收房产税对房价的影响是多重的、双向的,应当从多方面综合分析,不应只看一个侧面。

 

房产税推升房价上涨的因素是存在的,因为它造成了房屋持有成本高。房产主在持有期间年年要纳税,作为成本因素的确会纳入售房时的考量范畴。但是,成本因素不是房屋售价的根本因素。

 

反之,房产税也会发生抑制房价上涨的作用。因为那时农村建设用地可以进入市场流转,而现在还没有发生这种情况。实行房产税改革后,没有理由再限制农村建设用地依法流转,有望实现中央文件早就提出的“同等入市、同权同价”。包括原来被称为“小产权房”的那些土地与房屋,也应允许城里机构与城里人购买了。土地供应量的增加和价格的合理化,都会成为抑制房价过快上涨的因素。

 

有人说若征收房产税,就不应该再征收土地出让金。这是两码事。土地有偿转让当然是要付钱的,从私人土地转让中更可以清楚地看到这一点,它的收费依据与路径都是不一样的。今后如果征收了房产税,土地的拍卖价格会因为农地入市而逐渐得平缓,慢慢地也会作用于房价。

 

总体上可以判断的是,有了房产税,将有利于促进房价趋稳。

2020年6月16日 10:40