走进汇力

不动产权益投资

海外投资

金融及政策研究

公募REITs发展概述及其在我国的推进情况丨中国REITs50人论坛

首页    媒体报道    公募REITs发展概述及其在我国的推进情况丨中国REITs50人论坛

REITs50人论坛

2021-03-23

 

中国REITs50人论坛推出“基础设施公募REITs研究报告”系列文章,本文为第一篇《公募REITs发展概述及其在我国的推进情况》。本文作者:

 

中国公募REITs50人论坛荣誉主席、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长 孟晓苏

中国公募REITs50人论坛专家委员、上海汉盛律师事务所高级合伙人 赵冲

上海汉盛律师事务所 葛宏

汇力投资基金管理有限公司 张赢、徐文博

 

前 言

2020年是我国公募REITs元年,我国基础设施公募REITs已正式起步。中国作为基础设施建设的大国,通过公募基金来支持基础设施建设尤为重要。但在起步的初期,规则的完善和项目的落地都存在诸多的困难和问题,需要主管部门、各级监管机构和各市场参与机构共同努力,协力推进。本团队拟结合公募REITs相关规则及首批试点项目实操经验,制作基础设施公募REITs系列文章,与大家共同探讨公募REIT面临的各方面问题,本文为系列文章第一篇,后续还将从各参与机构资质和职责、公募REITs费用及税收问题、交易结构及项目治理安排问题、基础设施资产合法合性问题,不同行业基础设施项目重点关注问题等各方面对公募REITs涉及的重点难点问题逐步展开讨论,欢迎持续关注。

 

一、公募REITs的起源及境外的发展情况概述
1、公募REITs的起源

Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”,即“不动产投资信托投资基金”。REITs是一种权益投资产品,通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

 

REITs的基本理念最早起源于十九世纪的美国。1960年,为了使私人投资者能够在持有房地产的情况下更加灵活投资商业地产,当时的美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托基金法案》(Real Estate Investment Trust Act) ,允许设立REITs。

 

除了美国之外,全球各国也相继立法或发行REITs。如1969年,荷兰通过了欧洲第一部REITs法案;1971年,澳大利亚推出了当地第一个REITs;1999年,新加坡金融管理局发布了第一版的《新加坡房地产基金指引》,为REITs的发展奠定了基础;2000年,日本颁布《证券投资信托及证券投资公司法》,确立了REITs的法律地位等等。

 

2、境外公募REITs的发展
根据统计,目前全球共有42个国家和地区建立REITs制度,遍布美洲、欧洲、亚洲和大洋洲,包括发达国家和发展中国家。其中,37个国家国家和地区已经有REITs发行,总市值约2万亿美元。在亚洲地区,日本、新加坡和香港三地占亚洲市值的92.8%。

 

REITs的两类基础资产一般为基础设施与商业房地产。从全球REITs的发展经验来看,这两类资产的REITs市场均运行良好,发展成熟。REITs最早集中在商业房地产领域,现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。海外约30%的REITs资产是基础设施资产,比如高速公路、轨道交通、基站、地铁等。
目前,REITs已成为国际金融市场的重要投资产品之一。

 

二、我国公募REITs推出的背景及推进进程
1、我国公募REITs推出的背景

自改革开放以来,我国积累了大量的基础设施优质资产。基础设施资产的形成往往需要大量的资金投入,但是近年来,我国基础设施投资增长速度由于内外部环境条件的变化出现明显下滑。为此,党中央、国务院及时做出了防风险、去杠杆、稳投资、补短板等一系列重要决策部署,而公募REITs正是可以实现目标的有效工具。

 

但在之前,我国已经发行的投资于房地产及基础设施项目的资产证券化产品,基本是由证券公司或基金管理公司子公司发行的资产支持专项计划。虽然这类产品也属于房地产证券化产品,但由于不是公开募集和发行,且对投资者的资格和人数有严格限制,因此通常被称为类REITs。所以,我国在基础设施公募REITs试点的具体规定出台之前,并没有严格意义上的公募REITs产品。为有效盘活基础设施存量资产,增强资本市场服务实体经济质效,丰富资本市场投融资工具,近年来我国不断探索公募REITs,中国证监会、国家发展改革委联合有关单位,对境外成熟REITs市场进行深入研究,并组成联合调研组,对运用REITs盘活基础设施存量资产进行了广泛调研,并于2020年市场准备成熟之际,正式推出基础设施公募REITs试点政策。

 

2、公募REITs推进进程
(1)公募REITs相关规则出台情况

2016年12月,国家发改委、证监会等多部门联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》,明确提出“共同推动REITs进一步支持传统基础设施项目建设”。

 

2020年1月,证监会系统工作会议中明确表示“稳妥推动基础设施REITs试点”。

 

2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施建设领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40 号),正式启动基础设施公募REITs试点工作。

 

随后,基础设施公募REITs各项监管规则及政策纷纷出台,助力我国公募REITs试点工作的顺利开展及项目落地,截止2021年2月28日,已出台的公募REITs相关规则体系如下:

img1

上述各项规则的发布时间及主要内容等情况见本文附件。后续监管层面将继续完善公募REITs相关规则体系,如交易所层面还将发布《审核流程指引》、《REITS业务指南》等,进一步落实公募REITs各方面实施规则。

 

(2)首批试点项目进展情况
我国首批公募REITs试点项目采取省级发改委推荐至国家发改委国家发改委推荐至证监会的路径。发起人(原始权益人)向项目所在地省级发展改革委报送试点项目申请材料,各省级发展改革委按照“聚焦合优质资产”的试点原则,严格把握试点项目质量,从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度,以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见。在省级发展改革委出具无异议专项意见的基础上,国家发改委委托中国国际工程咨询有限公司对各省级发改委推荐项目进行审核,并将审核通过的项目推荐至中国证监会,由中国证监会、沪深证券交易所依法依规,并遵循市场化原则,独立履行注册、审查程序,自主决策。

 

至2020年10月底,国家发改委首批基础设施公募REITs试点项目申报已截止。到11月底,近30单项目参加了国家发改委组织的基础设施公募REITs试点项目答辩。之后,国家发改委已将符合条件的平安基金、前海开源基金、浙商基金、中航基金、国金基金5家基金公司旗下REITs项目推荐至证监会,即首批5单公募REITs试点项目已进入证监会及交易所审查阶段。

 

总体来看,我国公募REITs发展基本遵循政策先行,项目逐步落地的方式。截止目前,从国家发改委到证监会、交易所、及其他各自律组织的相关配套规则已初步完善,首批试点项目有望在2021年上半年落地发行。

 

三、我国基础设施公募REITs创新点
尽管境外REITs市场已成熟,但在我国,公募REITs发展还处于起步阶段,在现有法律体系内,结合现阶段市场实际情况推出的公募REITs属于创新型项目。

 

1、公募REITs结构
我国公募REITs结构采用了公募基金结合资产证券化的方式,即公募基金+基础设施ABS=公募REITs,具体结构通常如下:

img2

我国公募REITs结构采用公募基金+基础设施ABS方式,是在现有法律体系及市场情况下的最佳选择。其他结构大多存在政策或法律障碍,如:(1)公司型REITs(如美国模式)——不符合现行IPO的规定,公司法的相关规定也会限制REITS的日常运作;(2)资产支持证券直接公开发行——现行法规中没有资产支持证券公开发行的相关规定,缺失法律依据;(3)公募基金直接持有项目公司股权——项目公司股权不属于公募基金投资范围;(4)信托型REITS(如香港模式)——信托单位无法被我国证券法认定为证券,且单个信托计划的自然人人数不得超过50人。在其他结构均存在各种政策性和法律法规障碍的情况下,采用公募基金+基础设施ABS方式是我国公募REITs结构的最优之路及创新性发展

 

2、公募REITs的融资属性
不同于类REITs产品,公募REITs采用的“公募基金+基础设施ABS”模式不是债权型REITs,但也不是纯粹的股权型REITs。是由于其结构特征,该模式即包含了债权属性,也包含了股权属性,也即我们所说的公募REITs非债非股,似债似股
公募REITs上述融资属性决定了其产品在落地过程中,不仅要遵循公募REITs相关规则,还要参照现存的债券方面的相关规则,股权方面相关规则以及基金法、基金运作管理办法等公募基金方面的相关规则,ABS相关规则等。因此公募REITs项目规则复杂,操作难度较大,对市场参与机构的考验较大。

 

3、项目领域仅在基础设施领域
我国公募的REITs仅在基础设施领域开展。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于公募试点范围。且优先支持基础设施补短板项目开展试点项目,如:(1)仓储物流项目;(2)收费公路、铁路、机场、港口项目;(3)城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目;(4)城镇供水、供电、供气、供热项目。同时也鼓励新基建项目开展试点,如:(1)数据中心、人工智能、智能计算中心项目;(2)5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目;(3)智能交通、智慧能源、智慧城市项目。除此之外,还要求聚焦重点区域,聚焦优质项目等。

 

从全球范围来看,REITs以房地产项目为底层资产的占比较多,但受到中国房地产市场各项限制以及社会敏感度较高等多种因素影响,在我国目前的市场情况下开展以房地产为底层资产的公募REITs困难较大。而基础设施公募项目能有效的贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的政策,是投融资机制的重大创新,有助于盘活存量资产,广泛调动各类社会 资本积极性,促进基础设施高质量发展。由此可见,这一试点方案在减少改革阻力、提高社会认同度与市场接受度等方面,都已经过深思熟虑。

 

附件:截止2021年2月28日,我国公募REITs相关规则发布情况表
一、证监会层面

img3

 

二、国家发改委层面

img4

 

三、沪深交易所层面

img5

四、其他自律组织层面
1、中国证券投资基金业协会

img6

 

2、中国证券业协会

img7

 

3、中国证券登记结算有限责任公司

img8

2021年3月23日 11:29