孟晓苏:中国版REITs的启动已经水到渠成

发布时间:2017-08-13浏览次数:267

每日经济新闻      2017-08-12 07:52


[摘要]最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化,现在REITs的启动已经水到渠成,在十九大前做好准备,再撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。


孟晓苏认为,第一,房地产发展推动金融创新。在房地产发展过程中,包括1994年最早引进的股权投资基金,1996年实行住房抵押贷款,1996年同时提出推广住房公积金制度,1997年提出设立住房抵押贷款保险,都已经实现;2001年起呼吁反向抵押以房养老,在近两年也获得成功;2005年呼吁将不动产投资信托基金(REITs)引入中国,现在正在试点中,各个部门都很支持。


根据国家统计局的数据,2016年全国居民的人均住房面积达到了40.8平方米,接近高收入国家的水平。房改18年以来,房地产投资增加了37倍,由此拉动了GDP总量增长将近9倍,房地产业拉动经济的作用非常明显,这印证了厉以宁教授所说的房地产业是维系中国经济增长的最大引擎。正因为如此,最近国家要求稳定房地产市场,坚持政策稳定性、连续性,加快建立长效机制。


第二,金融产品丰富供给侧改革。首先是股权投资基金,比如在天津的香墅里项目开发中,我们用了信托基金助力。第二个是反向抵押养老保险试点,现在只推出了第一项产品,叫“幸福房来宝A”,现在已经有154个老人入保。

第三是用REITs实现不动产证券化。要探索基础设施等资产证券化,这讲的是ABS。但到了去年6月份,国务院发文就把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。它是把承租人的租金按半年向投资人进行分配,这种有价证券可以在市场上流通。


说到REITs,孟晓苏讲到各国各地对REITs的规定大约都是4条:按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。但REITs是用于持有收租物业,不是用于开发,这种持有收租物业可以帮助企业融资,但并非直接作为融资渠道。


孟晓苏认为,现在的问题是中国已经有了太多的资产,同时又用大量负债的方式存在。2014年末统计地方债是30万亿,现在是40万亿,这些资产是政府投资、负债投资和资产增值所构成,这部分资产在还不上钱的情况下,为什么不能用证券化的方式来解决呢?所以我们设想了中国的REITs,我们课题组的工作就是把REITs产品中国化。


他提出,用以政府为主的优质不动产作为基础资产,由政府和原商业机构回租,保证收益,这种收益流还可以上市。另外,如约定在基金到期之后,如20年或25年之后,由政府原价回购资产,这样可以减少资产评估的障碍,防止国有资产流失,争取在今后再把它做成永续化的资产。


孟晓苏还表示,国家发改委去年发出批文,要求把符合条件的的PPP项目转成REITs。他在国内呼吁了REITs10年,试点了两年,这个产品的未来还是很有信心的。他相信在全世界已经风行的REITs,一定能在中国大行其道。


他说,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化,我是这个机构的顾问,同时我是战略发展组的组长,现在REITs的启动已经水到渠成,根据证监会有关负责同志的设想,撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。